21世纪经济报道记者李莎 北京报道从近日国家统计局发布的房地产数据看，一季度房地产销售端出现积极变化，商品房销售面积降幅收窄，销售额由负转正，3月70城房价上涨城市也明显增加。但销售端的暖意尚未完全传递至投资端，一季度房地产开发投资同比降幅略有扩大。
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如何看待一季度房地产市场情况？为什么销售端和投资端数据表现分化？政策还有调整优化空间吗？二季度市场将如何走？带着这些问题，21世纪经济报道记者专访了中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强。
王业强认为，一季度房地产市场整体表现平稳，销售端回暖是宽松政策推动、前期压抑需求释放和季节性因素综合作用的结果，但从销售市场改善到开发投资回暖需要一个传导过程，目前市场仍处于库存消化期，房地产开发投资信心仍需进一步恢复。接下来供需两端政策仍有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，一线城市调控政策以稳定为主，短期不可能出台大的刺激性政策。
中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强（受访者供图）
一季度房地产销售端改善明显。从销售来看，1-2月商品房销售面积和销售额分别为15133万平方米和15449亿元，同比分别下降3.6%和下降0.1%，降幅较去年全年明显收窄。1-3月，商品房销售面积和销售额分别为29946万平方米和30545亿元，前者同比降幅进一步收窄至1.8%，后者由跌转涨，同比增长4.1%，住宅销售也有所改善。
而从房价来看，1-3月70城中房价上涨城市持续增加，1月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个；2月新房和二手房价格环比上涨城市增加至55个和40个，3月又分别增加至64个和57个。从不同城市能级看，1月仅是一线城市房价环比转涨，二三线城市环比降势趋缓，到3月各线城市房价环比均表现出上涨特征。
王业强认为，一季度房地产销售端明显改善是多因素综合作用的结果。一是宽松的政策推动，央行的降准降息、各地的宽松政策，都会推动房地产市场恢复和回暖；二是随着疫情政策调整，压抑的市场需求出现集中释放；三是受传统的季节性因素影响，春节过后的三四月是一个传统的销售旺季，开发商也会推出各种优惠措施。
但销售端的暖意尚未完全传递至开发投资端。在“保交楼”政策推动下，一季度房屋竣工面积进一步增加。但1-2月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，1-3月，房地产开发投资25974亿元，同比降幅微增至5.8%，房企施工面积和新开工面积同比降幅也有所扩大。其中1-3月房企新开工面积24121万平方米，同比下降19.2%，降幅较1-2月扩大9.8个百分点。
随着销售情况改善，3月末商品房待售面积有所降低，但仍高于去年同期。2月末商品房待售面积65528万平方米，同比增长14.9%。到3月末，商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%。
王业强表示，从销售市场改善到开发投资回暖需要一个传导过程，目前商品房待售面积同比仍在增长，市场还处在库存消化的阶段。宏观经济增速放缓，市场有可能进入一个通缩时期，这也是导致房地产市场回暖压力较大的一个原因。目前房屋新开工面积和住宅新开工面积仍处于下滑阶段，房地产开发投资的信心需要进一步恢复。
今年政府工作报告明确提出要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求。住建部部长倪虹也提出，今年将多措并举，大力支持刚性和改善性住房需求，坚持“房住不炒”定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。证监会、央行等部门也有相关举措推出。
各地因城施策亦在持续跟进，优化限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、支持多子女家庭购房等。根据中指监测，一季度全国各地优化政策超百条，带动房地产市场修复。
王业强表示，在“房住不炒”基调之下，供需两端政策仍有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，特别是核心一二线城市的调控政策有望优化；支持企业合理融资需求，房企融资畅通促进企业资金面改善，“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进市场预期转变。
4月至今，房地产支持政策继续推出。4月初，多家媒体证实，郑州调整限购范围，二环以外区域不再限购。4月4日，合肥调整购房政策，取消部分区域限购，调整刚需资格认定标准，优化老人及多子女家庭购房等政策。
相较而言，一线城市作为重要的楼市风向标，房地产政策相对严格，调控动作市场关注度也更高。4月10日，北京市住建委官网透露，房山区拟试点“一区一策”，支持多子女家庭和职住平衡家庭购房，释放政策调整的积极信号。
王业强认为，在全国整体市场成交量基本稳定的背景下，区域结构仍将进一步分化，一线城市作为头部市场将占据更高的份额。这些城市过去人口净流入较大，需求提升快，但部分核心区新增住房供应跟不上，依然面临住房供需缺口。因此，一线城市调控政策以稳定为主，短期不可能出台大的刺激性政策，政策调控方向仍将主要着眼于供给侧的优化调整。
“小阳春”之后，随着前期需求逐步释放，房地产市场逐步恢复常态化运行，恢复节奏有所减缓。根据中指数据，重点50城在3月季度末市场冲高后，4月上半月新建商品住宅周度成交规模整体有所回落，市场活跃度已出现下滑。
聚焦到上周（4月17日-23日），诸葛找房数据显示，重点15城新建商品住宅成交量环比下降4.96%，二手住宅成交量环比上升10.51%。截止到4月23日，重点15城4月新房成交82312套，较上月同期下降13.62%，同期重点10城二手住宅成交65672套，较上月同期下降15.53%。
王业强认为，一季度房地产市场整体表现平稳，市场信心逐步上升，销售逐步回暖。但大部分城市新房市场仍处化解库存阶段，价格有继续调整惯性，随着价格出清，住房成交量在二季度后重回修复通道，价格将逐步企稳。
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